Como Declarar Dividendos de Fundos Imobiliários no IRPF 2026

Se você investe em fundos imobiliários, já sabe que todo mês cai um valor na sua conta — os famosos rendimentos. Mas quando chega a época de declarar o Imposto de Renda, surge a dúvida: **como informar esses rendimentos corretamente?** Onde preencher? Mudou alguma coisa para 2026?

Neste artigo, vamos resolver tudo isso. Você vai aprender, passo a passo, como declarar os dividendos de FIIs no IRPF 2026 (ano-base 2025), entender o que mudou com a Lei 15.270/2025 e a Reforma Tributária, e descobrir quais cuidados tomar para não cair na malha fina.

Quem precisa declarar fundos imobiliários no IR 2026?

A declaração do IRPF 2026 se refere aos rendimentos e movimentações realizadas durante o ano de 2025. O prazo de entrega vai de 23 de março a 29 de maio de 2026.

Você é obrigado a declarar seus FIIs em pelo menos duas situações:

**Vend****as em bolsa****: **se você vendeu cotas de fundos imobiliários ao longo de 2025, precisa declarar, independentemente do valor e do resultado da operação;

**Ganho líquido tributável: **se vendeu cotas com lucro, independentemente do valor, precisa declarar e pagar 20% de imposto sobre o ganho.

Atenção: declarar é diferente de pagar imposto. Mesmo que você só tenha recebido dividendos (que são isentos), a Receita precisa saber que você tem essas cotas e recebeu esses valores.

Os dividendos de FIIs ainda são isentos em 2026?

**Sim, para a grande maioria dos investidores pessoa física. **Os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários continuam isentos de Imposto de Renda, desde que três condições sejam atendidas simultaneamente:

O investidor deve possuir menos de 10% do total de cotas do fundo.

O fundo deve ter no mínimo 100 cotistas.

As cotas do FII devem ser negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Se todas essas condições forem cumpridas — e para a imensa maioria dos investidores elas são —, os dividendos recebidos em 2025 continuam sendo declarados como rendimentos isentos.

O que mudou com a Reforma Tributária e a Lei 15.270/2025?

Muita gente ficou preocupada com as notícias sobre tributação de dividendos. Então vamos separar o que realmente importa para você nesta declaração:

Tributação de dividendos de empresas (não de FIIs)

A Lei 15.270/2025, sancionada em novembro de 2025, criou duas grandes novidades a partir de janeiro de 2026:

**Imposto de 10% sobre dividendos: **lucros e dividendos pagos por empresas a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês passam a ser tributados na fonte a 10%.

**Imposto mínimo para altas rendas: **contribuintes com renda anual acima de R$ 600 mil estão sujeitos a uma alíquota mínima progressiva de até 10%.

E os FIIs? Ficaram de fora

**Aqui está o ponto crucial: **os rendimentos de fundos imobiliários e Fiagros foram expressamente excluídos do cálculo do imposto mínimo e da tributação sobre dividendos. Na prática, isso significa que os dividendos de FIIs:

Não sofrem retenção de 10% na fonte.

Não entram no cálculo da renda global para o imposto mínimo.

Continuam 100% isentos para pessoa física (respeitadas as três condições acima).

Importante: como a declaração de 2026 se refere ao ano-base 2025, as novas regras de tributação de dividendos de empresas só serão aplicadas na declaração de 2027 (ano-base 2026). Para esta declaração, nada muda na prática.

Reforma Tributária do consumo e os FIIs

A Reforma Tributária do consumo (EC 132/2023 e LC 214/2025) trouxe o novo IBS e CBS, que começam a ser implementados gradualmente a partir de 2026. Para FIIs que têm receitas de aluguéis, isso pode reduzir ligeiramente o resultado distribuído aos cotistas no futuro, já que o fundo pode passar a recolher esses tributos sobre suas receitas. Porém, essa mudança não afeta a forma como você declara os dividendos no IRPF 2026.

Passo a passo: como declarar os dividendos de FIIs no IRPF 2026

A declaração de fundos imobiliários envolve três fichas diferentes no programa da Receita Federal. Vamos a cada uma delas:

Etapa 1 — Declarar a posição (Bens e Direitos)

Aqui você informa que possui cotas de FIIs, independentemente de ter vendido ou não.

Acesse a ficha **Bens e Direitos** no programa do IRPF 2026.

Selecione o grupo **07 – Fundos** e o código **03 – Fundos de Investimento Imobiliário.**

Informe o CNPJ do fundo (disponível no informe de rendimentos da corretora).

No campo Discriminação, escreva o nome do fundo, o administrador, a corretora onde comprou e a quantidade de cotas.

Preencha a **Situação em 31/12/2024** e a **Situação em 31/12/2025** com o valor total de aquisição (custo médio, não valor de mercado).

Dica: se você não tinha o FII no ano anterior, coloque R$ 0,00 na Situação em 31/12/2024.

Etapa 2 — Declarar os dividendos recebidos (Rendimentos Isentos)

Os dividendos mensais dos FIIs são informados como rendimentos isentos, desde que as condições de isenção estejam atendidas.

Na ficha de Bens e Direitos do fundo que você acabou de preencher, procure a área **Rendimentos Associados** logo abaixo.

Clique em **Informar Rendimento Isento.**

O programa abrirá a ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

No campo tipo de rendimento, Informe o código 99 (Outros)

Informe o CNPJ e o nome da **Administradora do Fundo**, e insira o valor total recebido no ano (some todos os dividendos mensais de 2025).

**Alternativa: **você também pode acessar diretamente a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis e usar o código 26 – Outros rendimentos isentos para informar os dividendos. Neste caso você poderá somar todos os rendimentos pagos em mais de um fundo por um mesmo administrador.

Etapa 3 — Declarar venda de cotas com lucro (se houver)

Se você vendeu cotas de FIIs com lucro em 2025, precisa informar na ficha de Renda Variável.

**Alíquota: 20% sobre o ganho líquido **(preço de venda menos custo médio de aquisição, descontando taxas).

**Pagamento: **via DARF (código 6015), até o último dia útil do mês seguinte à venda.

**Sem isenção: **diferente das ações, FIIs não têm isenção para vendas até R$ 20 mil. Todo lucro é tributado.

Informe as operações mês a mês na ficha de Renda Variável do programa, indicando o resultado (lucro ou prejuízo) e o imposto pago via DARF.

Tabela resumo: onde declarar cada item de FII

5 erros que levam investidores de FIIs à malha fina

A Receita Federal cruza dados enviados por corretoras e administradoras de fundos. Se houver divergência entre o que foi informado e o que eles reportaram, você pode cair na malha fina. Veja os erros mais comuns:

**Não declarar a posição em cotas: **mesmo que você não tenha vendido nada, a Receita sabe que você tem FIIs. Informe na ficha de Bens e Direitos.

**Declarar pelo valor de mercado: **o certo é declarar pelo custo médio de aquisição. Se a cota subiu de R$ 100 para R$ 130, você continua declarando R$ 100.

**Co****nfundir dividendos isentos com tributáveis: **dividendos de FIIs vão na ficha de Rendimentos Isentos. Colocar na ficha errada pode gerar pendência.

**Esquecer de pagar o DARF na venda com lucro: **o imposto de 20% sobre o ganho precisa ser pago no mês seguinte à operação, não no momento da declaração.

**Usar a declaração ****pré****-preenchida sem conferir: **a pré-preenchida é ótima, mas pode trazer dados incompletos. Sempre confira com o informe de rendimentos da sua corretora.

Documentos que você precisa reunir antes de declarar

Para declarar seus FIIs sem erro, separe estes documentos antes de abrir o programa:

**Informe de rendimentos: **enviado pela corretora e pelo administrador do fundo. Contém CNPJ, valores recebidos e imposto retido (quando houver).

**Extrato de posição em 31/12/2025: **mostra quais cotas você tinha no último dia do ano e o custo médio.

**Notas de corretagem: **necessárias para calcular o custo médio e o resultado das vendas.

**Comprovantes de ****DARFs**** pagos: **se você vendeu cotas com lucro e pagou imposto durante 2025.

O que muda daqui para frente: visão para o investidor de FIIs

Embora esta declaração (ano-base 2025) não sofra impacto direto das novas regras, vale entender o cenário que se desenha:

**FIIs**** ganham**** atratividade relativa: **com a tributação de dividendos de empresas a partir de 2026, os fundos imobiliários se tornam mais competitivos como fonte de renda passiva isenta.

**IBS e CBS sobre receitas do fundo: **a Reforma Tributária do consumo pode reduzir marginalmente o valor distribuído, dependendo do tipo de FII (lajes corporativas, logística, shoppings). A transição será gradual até 2032.

**Planejamento tributário ganha importância: **investidores com renda elevada devem reavaliar a composição da carteira, considerando que ativos isentos como FIIs e Fiagros não entram no cálculo do imposto mínimo.

Dependendo do seu perfil, pode fazer sentido conversar com um assessor de investimentos para entender como essas mudanças impactam a sua estratégia individual.

Próximos passos

Se este artigo te ajudou, aqui estão algumas ações que você pode tomar agora:

**Assista ao vídeo completo no ****YouTube**** **onde explicamos o passo a passo com tela compartilhada do programa da Receita.

**Assine a newsletter **para receber conteúdos atualizados toda semana sobre investimentos e imposto de renda.

**Fale com a gente pelo WhatsApp **se tiver dúvidas específicas sobre a sua declaração.

PERGUNTAS FREQUENTES (FAQ)

Dividendos de ****FIIs**** são tributados em 2026?

Não. Os dividendos de fundos imobiliários continuam isentos para pessoa física na declaração de 2026 (ano-base 2025), desde que o investidor tenha menos de 10% das cotas, o fundo tenha pelo menos 100 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa. Além disso, os FIIs foram expressamente excluídos das novas regras de tributação de dividendos que entram em vigor a partir de janeiro de 2026.

Qual código usar para declarar ****FIIs**** na ficha de Bens e Direitos?

Use o grupo 07 (Fundos) e o código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário). Informe o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas, o administrador e o valor pelo custo médio de aquisição.

Preciso pagar imposto sobre a venda de cotas de ****FIIs****?

Sim, se houve lucro. A alíquota é de 20% sobre o ganho líquido, paga via DARF no mês seguinte à venda. Diferente das ações, não existe isenção para vendas de até R$ 20 mil em FIIs.

A Reforma Tributária vai acabar com a isenção dos ****FIIs****?

Até o momento, não. A isenção de IR para pessoa física sobre dividendos de FIIs está mantida. O que pode mudar no futuro é o impacto indireto do IBS/CBS sobre as receitas do próprio fundo, o que poderia reduzir o valor distribuído. Mas isso não altera a forma como você declara no IRPF.

Este conteúdo é educativo e não constitui recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Consulte um assessor de investimentos de sua confiança para decisões adequadas ao seu perfil.